martes, 18 de junio de 2019
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Algunas reflexiones sobre la práctica del actual sistema hipotecario en España

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1.- Condiciones contractuales:

Se trata, realmente, de un contrato de adhesión; no de uno concertado entre las partes. El demandante del préstamo sólo tiene una opción: buscar otro banco; NUNCA conseguirá cambiar ni una coma en el contrato que le ofrece cada banco. Sólo por novación si las condiciones le favorecen.

Las cláusulas - al margen de las legalmente declaradas abusivas - son las que son:

a.- las ha redactado el banco y las acepta el notario,

b.- aunque formalmente se ofrece al cliente la opción de elegir al notario, de facto el notario lo elige el banco, “aunque lo paga el cliente”.

c.- en ningún caso ofrece al cliente dos opciones:

i.- unas condiciones de hipoteca según el art. 140,LH, con mayores intereses

ii.- otras condiciones de hipoteca según el art. 105,LH, con menores intereses

d.- el notario - ¿no incurre en conflicto de intereses la haber sido designado por el banco? - NUNCA - habrá sus excepciones - asesora a su cliente. Todos los notarios ante los que firmé un contrato hipotecario se limitaron a un ofrecimiento formal:

i.- a leer el texto del contrato.

ii.- a aclararle dudas - no existen dudas en quien no conoce los artículos que se citan, que cree que son de obligado cumplimiento. Pero el notario NO aclara que donde se hace referencia al art. 105,LH,con referencia al art. 1911,CC, esta referencia también se podía hacer al art. 140,LH. Así se hubieran evitado muchos problemas fruto de este error en el consentimiento que convierte en nulo el contrato.

iii.- a preguntar si está de acuerdo con el contrato, sabiendo que se trata de un contrato de adhesión “formalmente pactado”, en el que no intervino.

iv.- NINGÚN notario me destacó los elementos esenciales del contrato, p. ej., que la hipoteca no se limitaba al bien hipotecado, sino que era vitalicia.

v.- la dedicación de tiempo del notario es mínima, una vez identificadas las partes,revelando un ¿NULO/reducido? interés informativo a su cliente (el hipotecado)

2.- Magnitud del riesgo:

El banco es dueño y señor de la situación, lo que deja en entredicho la sinalagmasis:

a.- la valoración - sobre- o infra-valorada - de la vivienda la hace una empresa que elige el banco “, aunque también la paga el cliente al coste que ella acordó con el banco.

b.- el porcentaje de la cantidad prestada sobre esa valoración la decide el banco. Por tanto:

i.- El banco decide el riesgo que quiere correr, pues sabe todo sobre el hipotecado y

ii.- El banco sabe calcular ese riesgo mejor que el propio interesado.

c.- las garantías que protegen al prestamista que compra cédulas hipotecarias - 60 a 80 % del valor del mercado, no protegen al cliente. A éste se le puede prestar más - ¡es el libre mercado! - de lo que, si las cosas empeoran algo, podrá pagar.

d.- pero con una hipoteca universal el banco NO CORRE ningún riesgo. El riesgo de no ganar todo lo que pretende no se puede confundir con el riesgo de perder. Éste lo corre única, exclusiva e íntegramente el cliente.

e.- si, además, se trata de su primera vivienda, la responsabilidad del banco al generar riesgos altos de impago para su cliente es muy elevada [1]

f.- la denominación de “disuasorios” a los intereses es un eufemismo de “abusivos”. Si su intención fuera ser disuasorios de la mora, llegada la ejecución - se ha incurrido en impago por razones sobrevenidas ajenas a la voluntad del deudor y, además, de fuerza mayor - debería imputarse como deuda adicional al capital el mismo interés pactado para el préstamo. Por el contrario, el beneficio del banco es evidente: ha obtenido intereses muy superiores a los del préstamo concedido durante más tiempo, ¡vaya negocio!

g.- la desmesura de estos intereses es lo que convierte en irreversible la deuda - era lo clásico de los prestamistas que la creación de las Cajas de Ahorro y Montes de Piedad consiguieron erradicar en el S. XIX y XX - cuando se incurre en una cierta demora en los pagos. Su incremento por intereses es tan voraz como en los mejores tiempos de los prestamistas. La deuda por intereses puede superar en exceso el principal en poco tiempo. Eso explica la decisión de Raskolnikoff (ver “Crimen y Castigo” de Dostoievsky) , aunque no la justifique.

h.- adicionalmente, aunque el banco recupere todo lo correcto - el préstamo al interés dicho, el artificio del aumento contable de la deuda con intereses abusivos permitirá desgravar de su cuenta de resultados unas “pérdidas virtuales” que nunca tuvo. La hacienda pública recibirá menos impuestos, obteniendo así el banco un adicional, enriquecimiento que si no es ilícito, merecía serlo.

i.- las condiciones de “interés suelo”, pero con “techo libre” no cabe calificarlo de disuasorio es claramente abusivo. Atenta contra el más mínimo equilibrio contractual, que debe proteger la legislación vigente dada la asimetría de poder entre partes. Recordemos que estamos ante un contrato de adhesión ¡de facto!

j.- el derecho del banco acreedor a cambiar el acreedor no tiene paralelo con el del deudor a cambiarse por otro; aunque conste en los documentos no se informa de ello al deudor; pero un deudor está dispuesto a deber dinero a un banco pero no a una sociedad de mafiosos a la que - si está legalmente constituida - el banco podría vender la deuda. Ningún subscriptor de la hipoteca aceptaría subscribirla si supiera que había esa posibilidad, ¡de la que no se le ha informado!, aunque conste en los textos que firma, sobre los que el Notario no llama su atención, siendo tan esencial como que rechazaría el préstamo.

k.- el derecho del banco a valorar “a precios de mercado especulativo” la vivienda es una actuación temeraria, que no siempre valora el riesgo que hace correr el hipotecado. Éste, en consecuencia, está materialmente condenado a pagar y perder la vivienda.

3.- Alteración de los precios del mercado

Al impedir que aflore la oferta de pisos vacíos, en venta o alquiler, los bancos que tienen una inmensa cartera de viviendas vacías están distorsionando el mercado con perjuicio de los ciudadanos. Porque lo hacen todos por acuerdo - hay acuerdos implícitos que no es necesario acordar - podrían estar cometiendo dos delitos:

a.- El primero de alteración de los precios del mercado,

b.- El segundo de acuerdo para alterar los precios del mercado,

Los bancos tienen, por desahucios o por quiebra de las empresas constructoras, una cartera de pisos vacíos tan inmensa que, de ponerlos en el mercado, bajarían el precio del alquiler en virtud de la ¿sagrada? ley de la oferta y la demanda que “sólo” se alega para justificar el aumento de precios. Por lo tanto, si pasaran realmente al mercado y no con ese invento del “banco malo”, que lo que hace es controlar su oferta - ¿no e intrínsecamente delictiva su constitución? - sólo se deducirían beneficios para todos los ciudadanos.

La negativa de los bancos a alquilar los pisos altera los precios del mercado. Eso es que un comportamiento ilegal tal como establece el art. 51,CE78 y las leyes que lo desarrollan:

1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos.

Pero al banco le beneficia más un precio artificialmente elevado de las viviendas:

a.- así no figuran como pérdida, si se pone su valoración irreal en términos contables,

b.- así puede seguir vendiéndolos a precios más altos, porque si toda la oferta de viviendas libres se pusiera en el mercado, su negocio disminuiría.

c.- así puede crear empresas intermedias a las que cede la explotación las viviendas que acaba de desahuciar, cediéndoselas a precios de “alquiler social” a las mismas personas a las que ha privado de su propiedad, ¡y que además siguen siendo deudoras suyas!, con lo que el negocio es más que redondo, es esférico.

Lo que los poderes públicos deberían hacer sería lo contrario a lo que están haciendo: aplicar lo que establece el art. 33.3,CE78:

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las Leyes.

a.- Puesto que la vivienda es del propietario, habría que indemnizarlo cuando se le expropia de ella, ¡pero teniendo en cuenta el valor que la hipoteca atribuye a la vivienda ¡tal y como la estableció el banco! No procede, pues que éste la valore a precio de mercado, que ése es el que corresponde a la actuación de ambas partes, el propietario y el hipotecador (el banco) ¡pero en su relación con terceros.

b.- procediendo de este modo, que es el correcto porque el valor atribuido a la vivienda lo hizo el banco, ¡que es un profesional!, y no el ciudadano hipotecado, el riesgo lo corre el que presta el dinero, lo cual justifica los intereses que cobra por él.

c.- si el precio de las viviendas está en alza en el mercado, el banco está incrementando la garantía de su préstamo, ¡que es el valor de la vivienda en el mercado!, lo que exigiría bajar los intereses del préstamo por el menor riesgo, ¡algo que nunca ocurre!

d.- si el precio de las viviendas está en baja, eso lo sabe el banco mejor que el ciudadano que subscribe la hipoteca. Cabría pensar que la deuda de la que no le informó, que afecta a todo su patrimonio de modo vitalicio, ha sido lo que realmente es: una estafa.

e.- si nadie puede ir contra sus propios actos, lo que no puede hacer un banco que valora una vivienda en una determinada cantidad, es decir que ahora lo que él ha valorado - ¡libre y profesionalmente! - no vale lo que vale.

« [...] En la S.T.C. de 21 de abril de 1988, nº 73/1988 , se afirma que la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propium surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos.

La decisión del gobierno de Andalucía - que a tantos ha escandalizado - a mí me parece hasta un acto de tibieza insocial. Con cargo a la financiación pública recibida por los bancos, el gobierno del país debería haber tratado a los bancos como ellos tratan a los ciudadanos: procediendo a una expropiación de la propiedad ¡por razones de utilidad social!, y haberse quedado con toda la cartera de viviendas “a precios reales del mercado”, en vez de esa tibia expropiación de la posesión.

Si los Bancos y Cajas, al disminuir el precio de los inmuebles en el mercado hipotecario - tienen pérdidas, porque sus dirigentes fueron temerarios concediendo préstamos a los constructores y especuladores de viviendas, que expliquen a sus accionistas en la Junta General de Accionistas por qué fueron tan poco profesionales al especular con tanto riesgo ¡perjudicándoles a los accionistas! Los sueldos que cobran y las indemnizaciones millonarias con las que se retiran les obligan a ello.

Más aun, lo que el gobierno del país debería haber hecho era haber exigido a los bancos una ampliación de capital ¡porque estaban más quebrados que sus hipotecados! Y si sus propietarios - los accionistas - no la subscribían, lo cual era una oportunidad para que retornaran los capitales evadidos en paraísos fiscales - haberla subscrito con cargo a los presupuestos generales del Estado.

Es decir, todo lo contrario a lo que ha hecho que - ¿Por qué lo dicen las normas europeas? - ha consistido en que:

a.- esos bancos quebrados, en vez de dedicarse a prestarlo a los sectores creadores de riqueza, las empresas y los trabajadores, que era para lo que se les prestara.

b.- han recibido dinero del Banco Europeo al 1%

c.- se han dedicado a prestárselo a su propio estado al 7 % - agravando su deuda.

d.- se han quedado con la diferencia como beneficios sin correr ningún riesgo.

e.- porque el Estado era el que respondía del préstamo que se les había hecho.

La situación de desvalimiento del ciudadano, arrojado a las patas de los bancos, sólo ha sido aliviada por la actuación de un funcionario púbico - ¡Nínive se hubiera salvado de haberse encontrado un justo - el juez que llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Esa actuación nos recordó la anécdota del molinero que reclamó contra el abuso del rey de Prusia que quería expropiarle su molino. Le dijo: “¡todavía quedan magistrados en Berlín, Sire!”. Y pleiteó contra “su” rey y gano ¡en Berlín!, el reconocimiento a su justo derecho, que los jueces intermedios, serviles, no le quisieron reconocer. Eso es lo que ha ocurrido en Luxemburgo: ¡ todavía quedaban allí magistrados que defienden los derechos de los ciudadanos!

Una desconocida anécdota de lo sucedido ocurrió ante la reclamación de quienes “defendían este atropello” en nombre del “Reino de España”, que nos puede ayudar a entender este absoluto dislate que estamos viviendo. En una de las conversaciones entre unos y otros los Magistrados se vieron en la necesidad de explicarle sus razones al representante del “Reino de España”:

“Nosotros defendemos el Orden Público”, dijeron los magistrados, “y el Orden Público es, ¡por encima de todo!, la más escrupulosa Protección de los Derechos Fundamentales de los ciudadanos”. “Ah - dijo ingenuamente sorprendido el representante del “reino de España” - es que en España por Orden Público se entiende otra cosa”.

Supongo que los magistrados del Tribunal Europeo de Justicia miraron con pena al representante del “Reino de España” y, con educada discreción, no le dijeron lo que estaban pensando de él; bueno, de él y del “Reino de España” al que representaba.

Esa anécdota explica mejor que mil argumentos éticos o político todo el atropello que sufren los ciudadanos españoles en sus Derechos Fundamentales. Para el gobierno de este “Reino de España” el “Orden Público” sigue siendo lo “de siempre”: lo que siempre ha sido a lo largo de todos los períodos de monarquías y de regímenes dictatoriales que hemos sufrido contra nuestra voluntad, impuestos todos ellos “manu militari”: “algo” que no tiene nada que ver con la Protección de los Derechos Humanos. ¡Y así nos va!

Ese “algo” lo imponen las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado. Actúan ejecutando los mandatos del Gobierno. Reciben plácemes de los Delegados del Gobierno. Su Ministro del Interior refrenda esa forma de mantener “su Orden Público”. El Gobierno del “Reino de España” - heredero de la tradición de la que ha nacido y en la que, al parecer, pretende perpetuarse - aun no se ha enterado, ¡todavía!, de que el “Orden Público” en la Unión Europea - ¿sólo al norte de los Pirineos? - es un concepto cuya protección depende del Ministerio de Justicia; no del Ministerio del Interior.

Madrid, 2013-06-07

Blog personal y fuente original :http://lareflexiondiaria.blogspot.com.es/



[1] Aunque es cierto que el objetivo del banco no es que sus clientes no paguen para ejecutar la hipoteca, lo que es cierto es que, la garantía de universalidad del patrimonio del deudor más la venta de la vivienda en adición a los pagos hechos en los primeros años, podrá no ganar dinero, pero nunca lo pierde.

 

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